Lorsqu’on aborde l’investissement immobilier, plusieurs éléments viennent à l’esprit tels que l’emplacement, le type de bien et la rentabilité. Cependant, avant de se lancer dans un tel projet, il est essentiel de passer par une étape préliminaire : le choix de la structure juridique.
Cette décision, bien que technique, revêt une importance cruciale. En effet, elle détermine la gestion de l’investissement, la fiscalité applicable, la responsabilité des associés, entre autres aspects. Parmi les différentes structures juridiques en France, deux options suscitent particulièrement l’intérêt des investisseurs : la Société Civile Immobilière (SCI) et la Société par Actions Simplifiée (SAS). Chacune de ces structures a été conçue pour répondre à des besoins spécifiques, présentant ainsi des avantages et des inconvénients qui nécessitent une analyse minutieuse.
La Société Civile Immobilière (SCI) : une structure familiale
Qu’est-ce qu’une SCI exactement ?
La SCI est une forme juridique spécialement adaptée à la détention et à la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle est souvent privilégiée par les familles ou les groupes d’individus souhaitant acquérir, gérer ou transmettre un bien immobilier en commun. Contrairement à d’autres types de sociétés, la SCI est de nature civile, ce qui signifie qu’elle ne peut pas exercer d’activités commerciales telles que l’achat-revente d’immeubles. L’un des principaux avantages de la SCI est sa grande flexibilité en matière de gestion, permettant aux associés de définir librement les règles de fonctionnement dans les statuts, adaptant ainsi la société à leurs besoins spécifiques. Sur le plan fiscal, la SCI offre également des avantages, généralement soumise à l’impôt sur le revenu, elle peut, dans certaines conditions, opter pour l’impôt sur les sociétés.
Cependant, la SCI comporte également des inconvénients, notamment la responsabilité illimitée des associés. En cas de dettes, les créanciers peuvent se tourner vers le patrimoine personnel des associés. De plus, en raison de sa limitation à des activités civiles, la SCI ne peut pas exercer d’activités commerciales.
Retrouver les avantages et les inconvénients de la SCI dans notre article.
La Société par Actions Simplifiée (SAS) : une souplesse pour les entrepreneurs
Qu’est-ce qu’une SAS exactement ?
La Société par Actions Simplifiée (SAS) bénéficie d’un cadre réglementaire plus souple par rapport à d’autres formes de sociétés commerciales :
En ce qui concerne le capital social, il n’y a pas de seuil minimal imposé par la législation. Ce capital est divisé en actions, distribuées aux associés en fonction de leurs investissements respectifs. La gouvernance de la SAS est confiée à un président, choisi par les actionnaires, qui peuvent également décider de mettre en place un conseil d’administration. Les actionnaires bénéficient d’une responsabilité limitée, limitée au montant de leur contribution au capital social. Sur le plan fiscal, si la SAS opère dans le secteur immobilier, elle est assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cependant, sous certaines conditions, une option temporaire pour l’Impôt sur le Revenu (IR) peut être choisie pour une période maximale de cinq ans.
La SAS offre également la possibilité d’entreprendre individuellement, dans ce cas elle prend la forme d’une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU), avec des exigences comptables moins contraignantes. Enfin, il est crucial pour la SAS de tenir une comptabilité commerciale précise et organisée, y compris l’obligation de déposer les comptes annuels à la clôture de l’exercice financier.
Quels sont les atouts d’une SAS ?
Il convient de souligner que la Société par Actions Simplifiée (SAS) peut être formée par un seul associé, ce qui représente un avantage significatif. Dans ce cas, elle prend la forme d’une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU). L’associé unique détient alors toutes les prérogatives généralement exercées par un groupe d’associés dans une structure à plusieurs personnes. Cette caractéristique différencie la SASU de la Société Civile Immobilière (SCI), qui requiert au moins deux associés. En effet, le registre du commerce et des sociétés n’autorise pas l’enregistrement d’une SCI unipersonnelle, et si toutes les parts sociales sont détenues par une seule personne, la société est tenue de régulariser cette situation sous peine de dissolution.
De plus, la responsabilité des associés au sein d’une SAS est limitée au montant de leurs apports dans le capital social. Ainsi, en cas de difficultés financières de l’entreprise, les associés risquent uniquement la perte de leurs investissements initiaux, à moins qu’ils n’aient fourni des garanties personnelles. En revanche, dans une SCI, la responsabilité des associés est illimitée, ce qui expose leur patrimoine personnel au-delà de leurs apports en capital.
La SAS, en raison de son caractère commercial, est autorisée à mener des activités de commerce général, y compris dans le domaine immobilier. Par conséquent, elle peut acheter et revendre des biens immobiliers dans le but de réaliser des bénéfices significatifs. Contrairement à la SAS, une SCI est strictement limitée aux opérations civiles et ne peut pas réaliser de telles transactions commerciales. L’avantage principal de la SAS réside dans la diversité des options qu’elle offre aux investisseurs concernant l’objet social de l’entreprise.
La législation accorde une grande flexibilité dans la conception des statuts d’une SAS, offrant ainsi aux associés la possibilité d’organiser leur société de manière adaptée. Les statuts de la SAS revêtent une importance cruciale, permettant aux fondateurs d’établir des organes spécifiques chargés de prendre des décisions précises, parfois décentralisant le pouvoir décisionnel. De plus, il est possible d’inclure différentes clauses, telles que des clauses d’exclusion ou d’agrément, et de créer des catégories d’actions avec des droits distincts, connues sous le nom d’actions de préférence. Cette flexibilité structurelle est absente du cadre réglementaire des SCI.
Quels sont les inconvénients d’une SAS ?
Le principal inconvénient associé à la Société par Actions Simplifiée (SAS) découle de la large autonomie accordée aux actionnaires dans l’élaboration des clauses statutaires. Bien que cette autonomie offre une grande latitude, elle implique également une responsabilité significative, car il est essentiel que les clauses statutaires respectent non seulement les exigences légales mais aussi qu’elles ne causent aucun préjudice à toutes les parties impliquées.
Dans cette perspective, étant donné l’ampleur de cette flexibilité et les éventuelles complexités qu’elle peut engendrer, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel du droit. L’assistance d’un avocat spécialisé en droit des sociétés est particulièrement conseillée pour la rédaction des statuts de la SAS. L’expertise d’un tel professionnel garantit la conformité des clauses avec le cadre législatif en vigueur, tout en assurant la protection et la préservation des intérêts de tous les associés de manière juste et équitable.
SCI ou SAS : comment faire un choix ?
Pour décider entre SCI et SAS, vous devez prendre en compte différents critères. Avant de faire votre choix, réfléchissez aux points suivants :
Responsabilité : elle est illimitée pour la SCI et limitée pour la SAS.
Fiscalité : les revenus locatifs d’une SCI sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR), tandis que ceux d’une SAS immobilière sont assujettis à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Il est essentiel de consulter un expert-comptable ou un avocat pour évaluer les implications fiscales de chaque forme juridique.
Type de projet immobilier : familial, locatif, construction d’immeuble, création de holding, etc.
Nombre d’associés : il est possible d’investir seul dans une SAS immobilière (SASU), ce qui n’est pas le cas pour une SCI où il faut être au moins deux.
Activités autorisées : la SAS permet l’exercice d’activités commerciales, tandis que la SCI autorise uniquement des activités civiles. Par conséquent, si vous êtes un marchand de biens, vous ne pouvez pas choisir la SCI. Si vous prévoyez d’acquérir et de revendre régulièrement des biens, la SAS est mieux adaptée. Dans le cadre d’une SCI, de telles opérations sont permises, mais de manière occasionnelle seulement.
