La Société Civile Immobilière, souvent désignée par l’acronyme SCI, est devenue un instrument indispensable pour bon nombre d’investisseurs dans le domaine immobilier. Mais qu’implique réellement la création d’une SCI et pourquoi est il interessant d’investir en SCI ? Cet article vous expose les bénéfices ainsi que les considérations à prendre en compte lors de la mise en place d’une SCI.
Quelle est la définition d’une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une entité juridique dont l’objectif principal est de permettre à plusieurs associés de mener ensemble une activité immobilière tout en détenant un patrimoine immobilier commun.
Cette structure offre la possibilité aux associés de regrouper leurs ressources financières, ce qui renforce leur capacité financière globale et facilite l’accès à des financements externes, les banques pouvant se baser sur les garanties offertes par l’ensemble des associés.
De plus, la SCI permet une répartition équitable des charges et des coûts associés aux propriétés immobilières entre les différents associés.
Il existe plusieurs types de SCI adaptés aux besoins des associés :
- La SCI de gestion ou de location : centrée sur l’acquisition et la gestion de biens immobiliers.
- La SCI familiale : dédiée aux biens détenus par des membres d’une même famille.
- La SCI d’attribution : pour la construction ou la rénovation d’ensembles immobiliers à diviser entre les associés.
- La SCI de jouissance à temps partagé : pour l’acquisition d’une propriété utilisée comme résidence secondaire par un groupe d’amis.
- La SCI de construction-vente (SCCV) : axée sur l’acquisition de terrains pour construire et vendre des immeubles.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
Une gestion simplifiée des biens immobiliers
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) confère aux associés le pouvoir de définir librement les modalités de prise de décision.
Ainsi, toutes les décisions relevant de la compétence des associés sont prises conformément aux dispositions établies dans les statuts. Cette approche vise à éviter tout blocage dans la gestion du bien, à condition que les règles de quorum et de majorité soient bien définies.
La mise en place d’une SCI implique la nomination d’un ou de plusieurs gérants, chargés d’assurer la gestion courante de la société. Ils sont également responsables de la convocation des assemblées des associés et de l’établissement de l’ordre du jour. De plus, les statuts peuvent contenir des clauses spécifiques visant à encadrer les pouvoirs des gérants. Par exemple, l’approbation préalable des associés peut être requise pour contracter un emprunt.
Une fiscalité optimisée
La SCI, bien que fiscalement transparente, offre des possibilités d’optimisation fiscale. Les charges supportées par la SCI peuvent être déduites des revenus, ce qui représente un avantage pour les associés.
En ce qui concerne les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers, la SCI présente un avantage significatif :
Lorsque le bien est acquis à titre personnel, l’individu peut bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention. Dans le cas d’une acquisition via une SCI, cet abattement est également applicable, mais il est calculé à partir de la date de souscription ou d’acquisition des parts sociales, et non pas à partir de la date d’acquisition du bien lui-même. Concrètement, cela signifie qu’un abattement de 2% est applicable de la 6ème à la 16ème année de détention, de 4% de la 17ème à la 23ème année, et de 6% jusqu’à la 30ème année.
De plus, la constitution d’une SCI permet de choisir entre deux régimes fiscaux pour la taxation des bénéfices :
- Le régime des sociétés de personnes, qui entraîne une imposition directe au nom des associés.
- Le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS), qui peut être choisi sur option.
Opter pour l’Impôt sur les Sociétés présente plusieurs avantages distinctifs :
- La taxation se fait au niveau de la structure juridique uniquement.
- Les associés peuvent choisir de se répartir des dividendes ou de capitaliser les bénéfices.
- L’actif immobilier est soumis à un amortissement, permettant la déduction d’une dotation aux amortissements du résultat imposable.
Optimiser sa succession
Lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier au sein d’une structure familiale, la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) est souvent recommandée. En incluant les descendants dans cette organisation financière, on optimise non seulement la gestion mais aussi on réduit les coûts liés à la transmission du patrimoine, tels que les droits de mutation ou de donation.
La SCI est réputée pour sa capacité à faciliter la transmission successorale et à optimiser la fiscalité des donations en faveur des descendants.
Lorsqu’une donation de parts sociales de la SCI est effectuée en direction d’un descendant, celles-ci peuvent bénéficier d’une exonération de droits jusqu’à 100 000 € par ascendant, pour chaque descendant, renouvelable tous les 15 ans, ainsi que de 31 865 € pour chaque petit-descendant. Cette approche permet de transmettre progressivement son patrimoine aux héritiers tout en conservant le contrôle de la gestion de la SCI.
Ce mécanisme s’avère particulièrement avantageux pour les transmissions patrimoniales, car les parts sociales de la SCI bénéficient d’une décote minimale de 10% par rapport à la valeur réelle du bien. De plus, la valorisation se fait sur la base de l’actif net de la société, en tenant compte des dettes et des emprunts contractés. Par conséquent, la détention d’un actif au sein d’une SCI permet de réduire sa valeur vénale, et par extension, de diminuer les droits de succession ou de donation.
Quels sont les inconvénients d’une SCI ?
La condition de requérir au minimum deux associés
Pour établir une Société Civile Immobilière (SCI), la présence d’au moins deux associés est requise. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou morales.
Les associés personnes physiques peuvent être des adultes ou des mineurs, qu’ils soient émancipés ou non. Si un mineur non émancipé souhaite devenir associé, l’autorisation de ses représentants légaux est nécessaire. Une fois cela obtenu, il assume pleinement son rôle d’associé et est tenu responsable des engagements financiers de la société. Cependant, dans de telles situations, des ajustements statutaires sont souvent effectués.
La complexité administrative et les coûts de création
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) nécessite l’assistance d’un professionnel pour une orientation optimale. Une analyse approfondie de votre situation sera essentielle pour identifier précisément vos besoins, en tenant compte de divers facteurs tels que la présence d’enfants, votre situation matrimoniale, votre âge, votre patrimoine, etc. Ce professionnel sera également responsable de la rédaction et de la publication de l’annonce légale, ainsi que de l’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés.
La mise en place d’une SCI présente divers avantages, notamment en termes de gestion de patrimoine, d’optimisation fiscale et de protection des biens personnels. Cependant, il est essentiel de bien comprendre son fonctionnement et ses implications. Avant de se lancer dans la création d’une SCI, il est recommandé de consulter des experts et de s’informer adéquatement.
