La dissociation entre l’usufruit et la nue-propriété représente une stratégie de gestion patrimoniale largement employée afin d’améliorer la transmission des biens, alléger les obligations fiscales et administrer de manière efficiente les actifs. Dans ce texte, nous examinerons les motivations qui sous-tendent cette approche fréquemment choisie dans la planification successorale et patrimoniale.
Définition de l’usufruit et de la nue-propriété
L’usufruit se réfère au droit de jouir d’un bien dont la propriété est détenue par une autre personne (le nu-propriétaire), incluant le droit de percevoir les revenus générés, tels que les loyers ou les intérêts. Quant à la nue-propriété, elle correspond au droit de propriété d’un bien, à l’exclusion de l’usufruit. Le nu-propriétaire possède l’essence même du bien et en deviendra pleinement propriétaire à la fin de l’usufruit.
Quelles sont les possibilités d’optimisation fiscale ?
La dissociation entre l’usufruit et la nue-propriété peut présenter des avantages fiscaux considérables, notamment en ce qui concerne les droits de succession. Lorsqu’un bien est transmis en nue-propriété, sa valeur taxable est réduite car l’usufruitier conserve le droit d’usage et de revenu jusqu’à son décès. Cette stratégie permet ainsi de diminuer les droits de succession à payer par les nus-propriétaires, généralement les enfants, ce qui en fait une option attrayante pour la transmission de patrimoine.
Prenons l’exemple d’un couple, Paul et Lisa, possédant un appartement évalué à 500 000 euros. Ils désirent le transmettre à leur fille unique, Marion, tout en conservant le droit d’y vivre ou d’en percevoir les loyers. Pour ce faire, ils optent pour la division de la propriété en usufruit et nue-propriété.
- Évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété : La valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la transmission. Imaginons que Paul et Lisa aient tous deux 65 ans. Selon le barème fiscal en vigueur, l’usufruit pour une personne de 65 ans est estimé à environ 40% de la valeur totale du bien. Par conséquent, l’usufruit de l’appartement équivaut à 40% de 500 000 euros, soit 200 000 euros, tandis que la nue-propriété vaut 60% de 500 000 euros, soit 300 000 euros.
- Transmission de la nue-propriété : Paul et Lisa choisissent de donner la nue-propriété de l’appartement à Marion. Dans ce cas, la base taxable pour les droits de donation sera de 300 000 euros (la valeur de la nue-propriété), et non de 500 000 euros (la valeur totale du bien). Cela entraîne une réduction significative des droits de donation à payer.
- Économies fiscales : Si la pleine propriété de l’appartement avait été transmise, les droits de donation auraient été calculés sur 500 000 euros, ce qui aurait entraîné des droits de succession plus élevés. En transmettant uniquement la nue-propriété, Paul et Lisa réduisent la base taxable, ce qui diminue les droits de donation dus par Marion.
- À long terme : À leur décès, l’usufruit prend fin et Marion devient automatiquement pleine propriétaire de l’appartement sans droits de succession supplémentaires sur la valeur de l’usufruit. Cela représente une économie significative par rapport à une transmission classique de la pleine propriété, où la totalité de la valeur du bien aurait été soumise aux droits de succession.
