L’investissement locatif est souvent considéré comme une stratégie idéale pour construire un patrimoine en utilisant les revenus de location pour financer le projet. Cependant, cet achat engendre diverses charges. Heureusement, certaines de ces dépenses peuvent être amorties sur toute la durée de l’investissement grâce au statut LMNP, qui est associé au régime réel. Cette approche offre une opportunité de réduction d’impôts significative.
Mais quelles sont les dépenses admissibles et comment profiter de ces avantages fiscaux ? Alpes Horizon vous guide à travers ces questions essentielles !
Quelle est la signification d’un amortissement ?
L’amortissement est une notion comptable qui enregistre la diminution de la valeur des actifs en raison de l’usure, du passage du temps ou de l’obsolescence. Ce terme, couramment utilisé dans le monde des affaires, est applicable à toute activité nécessitant une comptabilité. Il permet de répartir le coût d’achat d’un bien immobilier sur toute sa période d’utilisation.
En location meublée non professionnelle, votre bien doit être pourvu d’un mobilier en quantité et en qualité suffisantes pour assurer au locataire un niveau de confort conforme aux normes de la vie quotidienne, selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Seulement, vos biens immobiliers et mobiliers se déprécient au fil du temps en raison de l’usure. Par exemple, un canapé ou un lit perd de sa valeur au fil des ans en raison de son usure.
En ce qui concerne le bien immobilier proprement dit, il est important de noter que l’amortissement est principalement une notion comptable.
Ainsi, l’amortissement permet au propriétaire LMNP de répartir ces dépenses sur une période définie en fonction de leur nature.
BON A SAVOIR : Le décret n°2015-981 établit la liste des meubles essentiels requis pour une location meublée.
Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?
En location meublée, l’amortissement est lié à votre statut de loueur, qui se divise en deux catégories :
- Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
- Le Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Pour obtenir ce statut, vous devez remplir certaines conditions :
- Acquérir et mettre en location un bien meublé.
- Ne pas être enregistré au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Ensuite, vos revenus locatifs annuels doivent soit :
- Être inférieurs à 23 000 €.
- Ne pas dépasser la moitié de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.
Si vous ne respectez pas ces critères, vous serez automatiquement classé en tant que LMP.
Quels sont les avantages et les inconvénients de cette approche ?
Le dispositif LMNP amortissement offre plusieurs avantages significatifs pour les propriétaires de biens locatifs :
- Vous avez la possibilité de déduire toutes vos charges de vos revenus locatifs.
- L’amortissement concerne tous les éléments de votre propriété immobilière, à l’exception du terrain.
- Les amortissements peuvent être reportés indéfiniment, sans limitation de durée ou de montant plafond.
- Vous pouvez combiner la réduction d’impôt Censi-Bouvard avec l’amortissement LMNP.
Cependant, le dispositif comporte certaines limitations, telles que :
- Le besoin de maintenir un bilan comptable et un compte de résultat conformes aux normes du code du commerce.
- La restriction selon laquelle les amortissements ne peuvent pas générer de déficit foncier.
- La nécessité de tolérer un déficit d’exploitation sur une période de 10 ans.
- L’exclusion du terrain, qui représente en moyenne 10 à 20 % du prix de vente, des éléments pouvant être amortis.
Quelle est la fiscalité associée au dispositif LMNP ?
En tant que propriétaire LMNP, l’intégralité de vos revenus est soumise à l’impôt dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux peuvent alors être utilisés :
- Le régime micro-BIC.
- Le régime réel.
Le régime du micro-bic
Ce régime, qui ne nécessite pas l’intervention d’un expert-comptable, est particulièrement apprécié pour sa simplicité, car il vous suffit de déclarer vos loyers dans la déclaration de revenus complémentaires 2042-C.
En termes d’imposition, le régime micro-BIC vous accorde un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs avant leur inclusion dans votre revenu global, soumis ensuite à votre barème progressif de l’impôt sur le revenu. En résumé : aucun amortissement n’est autorisé en régime micro-BIC.
Le régime réel
Le régime réel se distingue du micro-BIC par le fait que toutes vos charges d’exploitation sont déductibles de votre imposition. Cela inclut :
- Les intérêts d’emprunt,
- Les frais de notaire,
- Les frais d’agence,
- Les travaux d’entretien,
- Les travaux de réparation,
- Les frais de gestion locative,
- Les assurances pour votre bien immobilier,
- Les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, CFE, etc.),
- Les honoraires de l’expert-comptable.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les amortissements concernent également :
- Vos meubles et aménagements (sur une période de 5 à 10 ans),
- Le bien immobilier lui-même (sur une période de 20 à 40 ans).
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