Pour choisir entre location vide ou meublée sur le plan fiscal, il est crucial de comprendre les différences fiscales qui influenceront votre décision. En effet, le type de location que vous choisissez aura un impact direct sur le régime fiscal applicable à vos revenus locatifs. Dans les deux cas, vous devez inclure ces revenus dans votre déclaration d’impôts.
Location meublée : une fiscalité attractive
La location meublée présente une fiscalité particulièrement attractive. Voici les principaux avantages :
Régime réel
- Déduction des frais récurrents : charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, assurances, etc.
- Déduction des frais initiaux : prix du bien, frais de notaire, frais d’agence immobilière, travaux, grâce à l’amortissement comptable.
- Conditions d’accès : valable quel que soit le montant de vos revenus locatifs, jusqu’à 247 000 € annuels.
Micro-BIC
Si vous percevez moins de 23 000 € annuels, vous pouvez opter pour le micro-BIC qui offre un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Toutefois, cette option est généralement moins avantageuse que le régime réel, préféré par la plupart des investisseurs.
Avantages du régime réel
- Report des déficits : si les charges déductibles (charges réelles et amortissements) sont supérieures aux loyers, vous pouvez reporter le déficit sur les recettes locatives des 10 années suivantes.
- « Stockage » des amortissements non-consommés : ces amortissements peuvent être utilisés plus tard pour générer des revenus non-fiscalisés pendant de nombreuses années.
- Résultat net annulé : ce système permet quasiment chaque année d’annuler votre résultat net et de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant 10 à 15 ans.
Imposition sur les plus-values
La fiscalité sur les plus-values est également très attractive avec le statut LMNP :
Imposition dégressive
- Particuliers : imposition à 19 % + prélèvement de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
- Exonération totale : après 22 ans de détention, exonération de la taxe sur la plus-value. Après 30 ans, exonération des prélèvements sociaux.
Amortissement
- Non-réintégration au calcul de la plus-value : l’amortissement consommé pendant la détention du bien n’est pas réintégré au calcul de la plus-value.
Fiscalité en cas de location vide
Bien que la fiscalité d’une location vide soit moins attractive que celle d’une location meublée, elle peut rester intéressante dans certains cas, notamment si le bien que vous détenez n’a pas suffisamment de demande en meublé, comme les biens (type grandes maisons) éloignés des centres-villes.
Régime réel et régime micro-foncier
Si vous choisissez le régime réel ou si vous y êtes automatiquement assujetti (lorsque vos revenus locatifs dépassent 15 000 € annuels), vous pouvez utiliser le mécanisme du déficit foncier pour optimiser votre imposition. Cela implique la déduction de diverses charges de vos revenus fonciers, ce qui peut potentiellement créer un déficit foncier. Ce déficit est déductible de vos autres revenus dans la limite de 10 700 €, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu. Tout excédent de déficit foncier peut être reporté et imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
En revanche, si vos revenus locatifs bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique généralement. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs, comparé à un abattement de 50 % en location meublée.
En général, la location meublée présente une fiscalité nettement plus avantageuse grâce à la possibilité d’amortir le bien loué et de déduire toutes les charges liées à l’activité locative.
De plus, les loyers des logements meublés sont en moyenne 20-30% plus élevés que ceux des locations vides. Cette différence est particulièrement marquée dans les zones tendues où la loi ALUR impose des plafonds de loyer environ 20% plus élevés pour les logements meublés.
En combinant ces avantages, la location meublée offre une rentabilité nettement supérieure à celle de la location vide. Vous disposez maintenant de toutes les informations nécessaires pour décider entre location vide ou meublée en termes de fiscalité.
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