L’investissement locatif immobilier en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est une stratégie d’investissement immobilier qui attire de nombreux investisseurs grâce à ses avantages fiscaux et financiers. Pour tirer pleinement parti de ce type d’investissement, il est essentiel de comprendre son fonctionnement, ses conditions d’éligibilité et ses obligations. Dans cet article, nous explorerons ces aspects en détail.
Qu’est-ce que le statut LMP ?
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un régime fiscal spécifique destiné aux propriétaires bailleurs de logements meublés, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de sociétés. Pour bénéficier du LMP et de ses avantages fiscaux, l’activité locative doit être exercée à titre professionnel.
Pour obtenir ce statut, trois conditions principales doivent être remplies :
- Les revenus locatifs annuels doivent dépasser 23 000 euros.
- Ces revenus doivent représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
- Il faut proposer à la location un local à usage d’habitation et meublé (selon la loi ALUR du 24 mars 2014)
Liste des obligations du statut LMP
Le statut LMP impose plusieurs obligations, surtout en ce qui concerne les impôts locaux. Vous devrez payer trois impôts principaux :
- La taxe foncière, applicable à tous les propriétaires ;
- La cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si votre location meublée se situe dans votre résidence principale, auquel cas vous en êtes exempté ;
- La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), à condition que votre chiffre d’affaires hors taxes dépasse 500 000 euros.
Vous devez également déclarer votre activité à l’administration fiscale, qui vous attribuera un numéro de SIRET. Il est impératif que vous louiez vos biens en meublé selon la définition légale : les logements doivent être entièrement équipés suivant une liste précise.
La fiscalité du LMP
Imposition des revenus locatifs en LMP
En tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les revenus de votre location meublée sont soumis à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer :
- Le régime micro-BIC : Si vos revenus annuels ne dépassent pas 77 700 €, ce régime s’applique automatiquement. L’avantage principal est un abattement forfaitaire de 50 % sur le bénéfice imposable pour les frais.
- Le régime réel : Si vos recettes annuelles dépassent 77 700 €, vous passez au régime réel simplifié. Ce régime ne propose pas d’abattement forfaitaire, mais permet de déduire :
- Toutes les charges (crédit immobilier, comptabilité, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) ;
- L’amortissement du logement et de ses meubles.
Le régime réel est plus complexe que le micro-BIC et nécessite généralement l’aide d’un expert-comptable pour optimiser les déductions et gérer les obligations fiscales.
Déduction des charges et déficit en LMP
Le montant total de vos charges déductibles dépasse vos recettes locatives ? On parle alors de déficit. Atout majeur du statut de LMP : pendant six ans, il est possible d’imputer ce déficit sur vos autres catégories de revenus (traitements et salaires, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, etc.). Cet avantage fiscal vous permet de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu, voire d’en être totalement exonéré.
Attention toutefois : l’amortissement de votre bien ne peut pas, à lui seul, générer de déficit. En cas d’amortissement important, il permet seulement d’abaisser le montant de vos bénéfices à 0 €. Le déficit doit être créé par des frais réels : assurance, frais de fonctionnement et de gestion, etc.
La TVA en LMP
En règle générale, la location meublée, même en statut professionnel, n’est pas soumise à la TVA. Cela reste vrai tant que le loueur ne propose pas de services complémentaires, comme le petit-déjeuner.
Imposition de la plus-value en LMP
Si vous vendez un bien meublé sous le statut LMP et réalisez une plus-value (prix de vente supérieur au prix d’achat), le régime applicable est celui de la plus-value professionnelle.
Vous pouvez bénéficier d’une exonération de plus-value :
- Totale : Si vous exercez en LMP depuis au moins 5 ans et si les recettes de la location meublée professionnelle sont inférieures à 90 000 € hors taxes au cours des deux dernières années.
- Partielle : Si les recettes locatives sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € hors taxes par an.
Cotisations sociales en LMP
En tant que loueur meublé professionnel (LMP), vous devez régler des cotisations sociales. Le montant de ces cotisations dépend de vos recettes locatives et du statut choisi. En moyenne, les cotisations sociales s’élèvent à environ 32 % en LMP.
Différencier le LMP et le LMNP
Le statut LMP est réservé aux professionnels de l’immobilier locatif. En revanche, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’adresse aux personnes dont l’activité locative n’est pas la source de rémunération principale. La location meublée complète généralement une autre activité professionnelle.
Le statut LMNP est accordé aux propriétaires bailleurs de biens meublés dont :
- Les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros par an.
- Les recettes locatives représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal de référence.
Ce statut particulier permet également une réduction d’impôt, avec des avantages fiscaux différents de ceux du Loueur en Meublé Professionnel.
L’investissement locatif immobilier en LMP offre des opportunités financières intéressantes, mais il nécessite une bonne compréhension des mécanismes en jeu et une gestion rigoureuse. Il est essentiel de de se faire accompagner par des professionnels compétents. Vous pourrez optimiser la rentabilité de votre investissement et sécuriser vos revenus locatifs sur le long terme.
Découvrez aussi :
