Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ? Naturellement, la première interrogation qui apparait est la suivante : devrais-je choisir la location meublée ou non meublée ? Bien que la loi du 6 juillet 1989 établisse des critères de location similaires, des aspects tels que le taux d’occupation moyen, le rendement et la fiscalité présentent des nuances, inclinant plutôt la balance en faveur du meublé.
Différence entre un bail de location nue et meublée
La première distinction entre la location meublée et non meublée réside dans le contrat de location. Alors qu’il n’y a qu’un seul contrat pour la première, la seconde en compte trois (bail d’habitation meublée, ou bail mobilité ou meublé de tourisme). Chacun établit des directives spécifiques concernant la durée minimale d’engagement, le montant du dépôt de garantie, ainsi que les délais de préavis pour le locataire et le bailleur.
Quel dépôt de garantie ?
En location vide, vous pouvez demander un mois de loyer maximum en dépôt de garantie. En location meublée, vous pouvez exiger jusqu’à deux mois de caution, sauf en bail mobilité, pour lequel vous ne pouvez rien réclamer.
Quel préavis pour le locataire ?
En location vide, le préavis minimum est de 3 mois, réduit à 1 mois si votre logement se situe en zone tendue (Paris, Lyon par exemple). Il est seulement d’un mois en location meublée.
Fin du bail à l’initiative du propriétaire
Opter pour la location meublée présente un avantage en termes de préavis, avec une durée de 3 mois, comparée à la location non meublée qui requiert 6 mois.
Bail d’habitation meublée :
- À l’échéance du bail et pour 1 des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux)
- Congé à donner avec un délai de préavis d’au moins 3 mois.
Bail mobilité :
- À l’échéance du bail
- Pas de congé à donner ni de délai de préavis à respecter
Quelle rentabilité pour un logement loué en meublé ou nu ?
La rentabilité d’un investissement locatif est influencée par divers facteurs tels que l’emplacement, la superficie et l’état du logement, le taux de vacance locative, ainsi que le montant du loyer. Ces éléments seront eux-mêmes affectés par la décision de mettre en location votre logement vide ou meublé.
Le loyer en location meublée ou non meublée
Le choix entre une location meublée ou non meublée influence également le montant du loyer. Opter pour la location meublée offre un avantage, notamment en ce qui concerne la fixation libre du loyer, à condition de ne pas être soumis à l’encadrement des loyers. De plus, fournir le mobilier justifie généralement un tarif au mètre carré plus élevé.
Les charges en location vide et meublée
Une autre distinction entre la location vide et la location meublée concerne la facturation des charges. Pour un logement vide, la facturation au réel est obligatoire, sauf en cas de colocation, avec l’établissement d’un montant prévisionnel et une régularisation annuelle.
En revanche, en location meublée, vous avez le choix entre facturer les charges au réel ou opter pour des charges forfaitaires. Cependant, il est crucial de calculer soigneusement leur montant pour éviter tout déséquilibre financier. Bien que le locataire ne puisse pas réclamer la restitution d’un trop-perçu, vous ne pouvez pas non plus demander un complément de charges.
Une fiscalité plus avantageuse pour la location meublée
En location nue, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. En location meublée, les recettes locatives constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour les deux, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime du micro-foncier (nue) ou du micro-BIC (meublée) et le régime réel.
Régime micro de la location meublée et non meublée
Pour bénéficier du régime micro, vous ne devez pas percevoir plus de 15 000 € de loyers en location vide, 77 700 € en location meublée.
Avec le régime fiscal du micro, vous ne pouvez pas déduire vos charges pour leur montant réel. À la place, vous profitez d’un abattement, qui s’avère bien plus avantageux en location meublée (50 % ou 71 % pour un meublé de tourisme classé) qu’en location vide (30 %). Vos revenus locatifs sont ensuite ajoutés à vos autres revenus puis taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Régime réel de la location nue et de la location meublée
En location nue, il n’existe pas de statut spécifique pour bénéficier du régime réel, aussi appelé régime de bénéfice réel. En location meublée, vous pouvez déduire de vos revenus les charges que vous supportez pour leur montant réel. Différence entre la location meublée et la location non meublée : la loi autorise la déduction de toutes les charges dans le premier cas, elle prévoit une liste limitative dans le second.
Un autre avantage fiscal de la location meublée réside dans les amortissements.
Il s’agit d’un mécanisme comptable qui permet de compenser la perte de valeur progressive d’un bien meuble ou immeuble dans le temps. Pour ce faire, ce mécanisme comptable permet de comptabiliser une charge non décaissée pour compenser la dépréciation du bien. La conséquence principale est la réduction de vos revenus imposables et donc de vos impôts.
Le principal avantage de l’amortissement en LMNP est qu’il permet de réduire le montant de l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus locatifs.
Opter entre la location vide et la location meublée constitue simplement l’un des nombreux arbitrages auxquels vous serez confronté. Sélectionner le bien adéquat dans la ville appropriée, optimiser le financement et la fiscalité sont autant d’aspects à maîtriser, où vos décisions auront des répercussions significatives.
